Villes moyennes et habitat : la FVM propose un premier état des lieux

Marion Esquerré

La Fédération des villes moyennes livre une étude approfondie de l'habitat dans ses communes membres et leurs EPCI. L'ouvrage, publié en janvier 2014, vise à apporter aux élus tous les éléments démographiques, sociologiques, économiques et urbanistiques nécessaires à la construction de leur politique du logement.

[caption id="attachment_29881" align="alignleft" width="220"] « Les villes moyennes et l'habitat : portraits de territoires et stratégies habitat », La Documentation française, 175 p., janvier 2014.[/caption]

A quelques semaines du scrutin municipal, la dernière publication de la Fédération des villes moyennes (FVM), réalisée avec l'Union sociale pour l'habitat (USH) et la Caisse des dépôts et consignations, apporte des éléments de réflexion aux élus et candidats des villes moyennes. Basé sur une étude portant sur 189 villes moyennes appartenant à 176 EPCI, l'ouvrage s'intéresse à l'habitat dont il dresse un portrait clairement distinct de celui des agglomérations plus grandes. Surtout, il évoque les défis que les villes moyennes et leur EPCI ont à surmonter pour maintenir et développer leur attractivité.

Centres pauvres et périphéries plus riches
En termes d'habitat, les villes moyennes présentent quelques caractéristiques qui, estime l'association d'élus, nécessitent de s'y attarder pour bien comprendre les enjeux.

D'abord, on y constate un phénomène assez récurrent : des centres en voie de paupérisation habités par une population de jeunes ou de personnes âgées. C'est là que l'on trouve l'habitat le plus ancien, vétuste, voire insalubre, mais financièrement accessible.

A l'inverse, les couples, avec ou sans enfants, ceux qui ont un pouvoir d'achat plus élevé et consomment plus, ont tendance à s'éloigner des villes centres au profit de la périphérie, à la recherche d'un habitat plus adapté à leurs besoins, souvent la maison individuelle.

Par ailleurs, les villes moyennes comptent en moyenne 25 % de logements sociaux contre 19 % à l'échelle de leur EPCI et 16 % à l'échelle nationale. 31 % des logements sociaux des villes moyennes se situent en ZUS, une proportion qui descend à 25 % à l'échelle nationale. Enfin, « seuls » 44 % des habitants des villes moyennes sont propriétaires de logement, contre une moyenne nationale de 58 %.

Intervention difficile sur le parc privé
Partant de là, l'enjeu pour les villes moyennes est d'attirer et de fidéliser ces jeunes couples actifs sur leur territoire pour, d'une part, limiter le phénomène d'étalement urbain et, d'autre part, redynamiser l'économie des centres-villes et revaloriser un patrimoine architectural et historique souvent riche.

Mais l'affaire n'est pas simple car la majorité de l'habitat de centre-ville relève de propriétaires privés qu'il faut convaincre d'investir dans la rénovation. La FVM conseille à ses adhérents de concentrer leurs efforts sur les copropriétés potentiellement fragiles et les logements privés occupés par leurs propriétaires.

En outre, pour attirer ces nouvelles populations dans les centres-villes ou les ZUS, les villes moyennes doivent créer du logement adapté à leur besoin, c'est-à-dire plutôt du neuf, qu'il s'agisse de locatif, en accession à la propriété, social ou privé.

Parc social : zones « détendues »
A l'exception de certaines régions, comme le Sud-Est de la France où un effort de construction de logement social doit être fait, les villes moyennes répondent à l'obligation légale de 20 % de logement social. La FVM insiste sur le fait que pour une grande partie, les ZUS des villes moyennes qui concentrent une grande part du logement social, présentent un fort taux de vacance.

Il s'agit donc de concentrer les efforts sur la rénovation urbaine et l'amélioration des conditions de vie dans ces quartiers mais aussi de soutenir le développement économique du territoire pour que les villes moyennes et leurs quartiers d'habitats sociaux, autrefois conçus pour absorber la demande en logements des Trente Glorieuses, bénéficient d'un regain de leur fonction habitat.

Autant de préconisations qui relèvent toutefois plus des orientations nationales des politiques de l'habitat et de l'aménagement du territoire que de la seule bonne volonté des responsables locaux.

Pour une politique du logement plus stable
Au-delà de recommandations techniques et méthodologiques, la FVM émet des préconisations plus globales sur la gouvernance de la politique de l'habitat à l'échelle nationale et locale. Pour faciliter les politiques locales, certaines réponses se trouvent d'ores et déjà dans le projet de loi Duflot, comme la création d'observatoires locaux de l'habitat – la fédération entend pour sa part créer un observatoire pour les villes moyennes – ou encore le transfert des PLU aux EPCI, une évolution à laquelle la FVM se dit favorable tout en prônant une instauration progressive et non imposée.

La FVM encourage ses adhérents, y compris dans le cadre des opérations de rénovation thermique dans le privé, à s'appuyer le plus possible sur le savoir des organismes HLM et à continuer de défendre le modèle économique du logement social.

A l'échelle nationale, l'association considère que l'Etat devrait adapter ses politiques de l'habitat aux besoins locaux, les réalités des villes moyennes étant, comme le montre l'étude, différentes de celles des grandes agglomérations. Surtout, elle espère que l'Etat stabilisera enfin ses politiques en faveur de l'habitat ainsi que la production des normes dont l'évolution permanente empêche les ménages et les investisseurs de se projeter sur le long terme.

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