Valorisation du patrimoine immobilier : « Il faut renverser la perspective »

Par Jean Christophe, responsable Europe du financement des investissements publics et directeur général de PBB France (Deutsche Pfandbriefbank AG)

Après avoir initié leur propre stratégie immobilière il y a près de 10 ans…

… les collectivités sont encouragées à construire une politique de gestion immobilière. Et alors que nous sommes installés dans un cycle baissier, la valorisation des biens est un nouveau chantier à ouvrir.

Dans son rapport de 2013 sur l’immobilier des collectivités, la Cour des Comptes ((L’immobilier des collectivités territoriales : vers une gestion plus dynamique, Rapport public annuel de 2013.)) demande la construction d’un véritable processus décisionnel. Cela passe par des méthodes d’analyse comme par exemple la grille DEA, pour Diagnostic - Evaluation - Arbitrage :

• diagnostic par identification des biens (en propriété et locatifs), mise en cohérence des méthodes d’évaluation et des systèmes d’information, analyse des besoins et des usages ;
• évaluation à la fois fonctionnelle et technique des biens ;
• arbitrage financier pour déterminer s’il faut conserver, rénover, restructurer ou même céder.

Grand Hôtel Dieu, à Lyon : un bail emphytéotique

Les projets de revalorisation sont nombreux – certaines collectivités financent même près du tiers de leur plan pluriannuel d'investissement par des cessions de parcelles ou d’immeubles…

… et ne veulent pas nécessairement dire « cession », comme par exemple pour la rénovation du Grand Hôtel Dieu de Lyon : profondément rénové dans le cadre d’une mise à bail de 99 ans, le bâtiment redeviendra la propriété de la ville, à l’issue du contrat, qui pourra donc décider de son affectation future.

Mais cette nouvelle dynamique va largement à l’encontre d’une tradition française de conservation des biens publics. Or la raréfaction des ressources doit pousser les collectivités à passer d’une logique de conservation à une logique de gestion dynamique de leur immobilier pour mettre en œuvre leur stratégie de territoire :

• des biens sont cédés ou mis à bail pour dégager des recettes, dont une partie sera recyclée dans la maîtrise foncière ou utilisé pour le désendettement de la collectivité ;
• des biens peuvent être détruits, lorsque leur état ne permet pas de justifier les coûts de rénovation et d’accessibilité;

Ces opérations peuvent parfois créer des oppositions de groupes divers qui rapidement mettent en garde contre la « vente des bijoux de famille ». Pourtant, il faut au contraire renverser la perspective : certains bâtiments deviennent parfois de ruineuses « danseuses » et un bien mal entretenu se dégrade et perd sa valeur.

Associer des financeurs privés

Pour répondre aux inquiétudes liées à la vente des immeubles,

les élus peuvent donc choisir de valoriser leur parc immobilier sans cession préalable, à l’image de ce qui a été réalisé avec le Grand Hôtel Dieu de Lyon.

Et le Code général de la propriété des personnes publiques permet d’associer des financeurs privés :

• la mise à bail est une technique fiable. Le BEA, l’AOT ou les baux à construction de 99 ans sont des outils qui confèrent un droit d’usage temporaire à un privé, tout en permettant à la collectivité d’en conserver la propriété ;
• les marchés de partenariats (introduits par l’ordonnance n° 2015-899 du 23 juillet 2015 relative aux marchés publics et qui se substituent aux contrats de partenariats) ou les crédits-baux sont d’autres outils dont l’Etat fait un usage régulier, comme par exemple pour  le nouveau bâtiment du ministère de la Défense à Balard réalisé en PPP, ou le crédit-bail de la tour Séquoia du ministère de l’Ecologie dans le quartier de la Défense (ex-tour SFR).

C’est par la mise en place d’une véritable stratégie immobilière et par l’utilisation de ces outils d’ingénierie juridique et financière, que le patrimoine des collectivités peut devenir une nouvelle source de recettes pour les collectivités et un levier pour dynamiser leur territoire.