Réforme de l'urbanisme et de l'accès au logement : les points sensibles du projet de loi Duflot

 Mardi 10 septembre 2013, pour l’ouverture de la session extraordinaire, l’Assemblée nationale examinera en première lecture le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), présenté par Cécile Duflot, ministre du Logement.

84 articles, 633 amendements, 95 pages d’exposé des motifs, 216 pages de projet de loi, 600 pages d’études d’impact… : le texte brasse un champ très vaste, du plan local d’urbanisme intercommunal à la réglementation des tarifs des agences immobilières, de l’encadrement des loyers à  la concertation du public.

Lire notre article : Loi Alur : les principales dispositions du projet de loi de Cécile Duflot

Dans cet immense ensemble, certains éléments de la loi seront particulièrement scrutés.

Le plan local d’urbanisme intercommunal

Souhaité par l’AdCF, redouté par l’AMF, le transfert automatique de la compétence PLU à l’interco fera, sans nul doute, l’objet de débats intenses.

Sans s’opposer frontalement au transfert de la compétence, l’AMF refuse son côté obligatoire. Elle souhaite donc qu’une majorité qualifiée au conseil communautaire approuve le transfert et propose une série d’assouplissements.

Les élus locaux divisés - L’AMGVF est, elle, favorable au principe du PLUI obligatoire, au moins pour les agglomérations de plus de 50 000 habitants. Les grandes villes approuvent l’intégration, à terme, dans un document unique, des dispositions du PDU et du PLH. L’AMF veut assouplir la dimension intégratrice du PLUI et ne pas imposer qu'il tienne lieu de PDU et de PLH systématiquement.

Michel Piron, député UDI, ardent défenseur du PLUI, estime qu’il devrait être de droit, sauf si une majorité qualifiée y renonce. Une position qui pourrait l’emporter.

L'encadrement des loyers

Le projet de loi prévoit l'encadrement des loyers dans 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants, où se trouvent les zones les plus tendues. Ce dispositif entrerait en vigueur lors des renouvellement ou de la signature de bail.

"Ce projet de loi est de nature à rééquilibrer les relations, trop souvent asymétriques, entre propriétaires et locataires", affirme Fabrice Abraham, directeur du réseau d'agences immobilières Guy Hoquet, pour qui "la grande majorité des 84 articles vont vers plus de transparence, plus de fluidité".

Tirs groupés des bailleurs et promoteurs -  Une position qui ne reflète pas celle des propriétaires et promoteurs. L’Union nationale de propriétaires immobiliers (UNPI), qui estime les droits des bailleurs menacés par le texte, a lancé une pétition en ligne. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) et la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), les contraintes imposées aux propriétaires inciteront ces derniers à déserter l'investissement dans le secteur locatif privé, aggravant la pénurie de logements dans les zones tendues.

La Fondation Abbé Pierre approuve l’encadrement des loyers, mais craint que l’utilisation du loyer médian majoré jusqu’à 20% ne permette pas une baisse des loyers.

Logement d’urgence et mal-logement

Selon la Fondation Abbé Pierre et le Collectif des associations unies pour une nouvelle politique du logement, les personnes sans abri et mal-logées sont les oubliées du projet de loi. La Fondation craint que le transfert des pouvoirs de l’Etat aux collectivités locales sur la lutte contre l’insalubrité ne soit « une décharge de responsabilité sans assurance d’une volonté politique locale de s’attaquer à ce fléau ».

Accès au logement : des amendement pour réécrire la copie -  La prévention des expulsions est insuffisante, selon le Collectif. Il présentera une trentaine d’amendements la veille de l’ouverture de la discussion, portant par exemple sur le droit à l'accompagnement social pour les plus démunis, le droit à une domiciliation administrative même pour les sans-papiers, la création d'un statut unique pour les structures d'hébergement afin "d'harmoniser par le haut la qualité de l'accueil", les expulsions locatives ou l'habitat indigne.

L’Uniopss, qui soutient les amendements du collectif, met l’accent sur trois points :

1. l’accès aux droits des personnes en situation irrégulière, sans domicile ;
2. l’accès à la garantie universelle des loyers (GUL) pour les locataires du parc public ;
3. le maintien de l’APL pour les personnes au bord de l’expulsion lorsqu’elles sont reconnues prioritaires Dalo.

La Garantie universelle des loyers (GUL)

La GUL, qui devrait entrer en application au 1^er janvier 2016, s’appliquera à l’ensemble du parc privé, meublé compris, afin de protéger les bailleurs contre le risque d’impayé. Propriétaire et locataire y participent à égalité, pour 0,75 % du montant du loyer. La GUL pourra s’appuyer sur le dispositif de recouvrement par le Trésor public en cas de mauvaise foi.

Assureurs en colère - Ce dispositif suscite une virulente opposition, très médiatisée, de l'assureur Galian et de la Fédération française des sociétés d'assurance (FFSA), qui en chiffrent le coût annuel dans une fourchette de 1,5 à 2 milliards d'euros et voient une perte d’activité pour les assureurs privés.

D’une façon générale, les associations d’élus souhaitent que l’articulation entre la loi Alur, la loi de décentralisation et le projet de loi sur la politique de la ville soit bien réfléchie.