Logements sociaux au sud de Moulins (Allier)
© Flickr-CC-JL.Zimmermann
Inspiré des « Community Land Trust » américains, l'organisme foncier solidaire est un nouveau dispositif permis par les lois Alur et Macron. Un décret est attendu début 2017 pour permettre les baux réels solidaires, outils liés à ces OFS. Leurs principes : la propriété du bâti et le foncier y sont dissociés, et les prix de revente sont encadrés. La ville de Lille est dans les starting-blocks pour développer un tel dispositif.
L'accession sociale à la propriété est une solution souvent mise en œuvre par les EPCI pour les ménages les plus modestes. Mais ces aides à l'acquisition ne sont pas pérennes : lorsque le logement est revendu, il retourne dans le marché « classique ». Les organismes fonciers solidaires (OFS) et les baux réels solidaires (BRS) vont bouleverser la donne dans ce domaine.
Portage foncier sur une très longue durée
« L'OFS a pour objet de porter, sur une très longue durée, des terrains sur lesquels seront construits des programmes d'accession sociale à la propriété », explique Anne-Katrin Le Doeuff, directrice générale déléguée du cabinet Espacité. Le prix du foncier ne sera pas inclus dans le prix de vente du logement ; le propriétaire occupant devra verser un loyer à l'OFS pour le foncier. Et lorsqu'il voudra revendre son logement, il devra respecter une fourchette de prix abordables définis au départ.
L'OFS, qui se voit délivrer un agrément par le préfet de région, peut être une association, une fondation, une coopérative... Le « bail réel solidaire » est l'outil qui lie l'OFS aux propriétaires des logements. Le bail est rechargé à chaque mutation (revente ou transmission aux descendants). Il ne reste plus qu'à publier le décret autorisant la création des BRS, attendu en tout début d'année 2017.
45 logements en bail réel solidaire à Lille
La ville de Lille a deux projets de création de 45 logements en centre-ville via un OFS. « L'un d'eux, baptisé Cosmopôle, est un grand programme mixte comprenant 210 logements, dont 25 seront en accession sociale à la propriété via un Bail réel solidaire, explique Caroline Lucats, directrice de la politique de la ville. Pour notre OFS, nous envisageons le statut d'association, en premier lieu, et nous espérons des partenariats avec des promoteurs et Action Logement ». Le promoteur Finapar va acheter le foncier pour l'ensemble du programme, et revendre à l'OFS la partie concernant les logements abordables.
Le cabinet Espacité conseille aussi Rennes Métropole, autre acteur public local intéressé pour créer un OFS.
