Vefa à Blanquefort (33) : lotissement d’Alexandre Chemetov
© Flickr-CC-P.Peyrefitte
La vente en état futur d'achèvement représente 25% de la production de logements sociaux. Les organismes HLM apprécient la qualité de ces opérations, mais sont soucieux de préserver leur savoir-faire en maîtrise d'ouvrage directe.
Naguère, les bailleurs sociaux construisaient la totalité de leur patrimoine en maîtrise d’ouvrage directe. Aujourd’hui, un quart de leur production fait l’objet d’une vente en état futur d’achèvement (Vefa). C’est ce qui ressort d’une étude((Eclairages, mai 2015.)) de la Caisse des dépôts. Un pourcentage suffisamment important pour que la Caisse s’interroge sur le bien-fondé de cette pratique.
Des bailleurs satisfaits
La dizaine de bailleurs interrogés pour la cause de l’étude se déclarent satisfaits de ces acquisitions qui leur permettent de contribuer aux objectifs de production de logement social. Ils envisagent cependant de limiter la part de la Vefa dans cette production, afin de préserver leur savoir-faire en maîtrise d’ouvrage directe et conserver leur indépendance par rapport à la promotion privée et la conjoncture immobilière.
La montée en puissance de la Vefa date d’une décennie, portée par la mauvaise conjoncture pour les promoteurs privés qui voient là un nouveau débouché pour leurs produits, ainsi que par les obligations de la loi SRU et la volonté de développer la mixité sociale.
Du côté des bailleurs, le recours à la Vefa est justifié par sa contribution à leurs objectifs de production et par la localisation du programme dans des zones urbaines attractives, souvent inaccessibles pour le bailleur social en maîtrise d’ouvrage directe.
Si les opérations en Vefa sont souvent plus chères que celles en maîtrise d’ouvrage directe, cela tient essentiellement à ces localisations intéressantes, où le foncier est coûteux et où la collectivité hésite à lancer des opérations sociales. La majorité des Vefa se situent ainsi en Ile-de-France, Rhône-Alpes, Paca et les départements comprenant de grandes agglomérations.
Il en découle que, malgré un surcoût apparent, ces opérations sont acquises à un « juste prix » selon les bailleurs, compte tenu de leur location et de leur qualité.
Le problème de la gestion locative
Ombre au tableau : la gestion locative. La plupart des opérations en Vefa impliquent une mixité entre logements sociaux et en accession. Ce qui signifie gestion partagée de l’immeuble entre privé et social pour les locaux communs, les vide-ordures, les espaces verts, les balcons… avec des charges souvent élevées pour les locataires sociaux et des contraintes de présence aux réunions de copropriétés.
Les organismes HLM souhaitent donc privilégier l’achat de parties de programmes immobiliers dissociables du reste de la copropriété.
Ce que la loi autorise à faire
La législation autorise les organismes HLM et les SEM à recourir à la Vefa pour acquérir :
1. Des logements inclus dans un programme de construction à la condition que celui-ci ait été établi par un tiers et que les demandes de permis de construire aient déjà été déposées. Depuis la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion de 2009, 100% d’une opération immobilière peut être acquise en Vefa.
2. Des logements-foyers ou résidence hôtelière à vocation sociale
3. Des bâtiments auprès d’autres organismes HLM ou SEM.
Rémy PETIOT - 26/05/2015 08h:59
Le coût exponentiel du foncier est une des causes de la crise immobilière. Cette spirale engendrée par les promoteurs les a parfois incités à se tourner vers les bailleurs sociaux pour la commercialisation de projets mal partis afin de sauver des opérations imprudemment engagées. Dans ces opérations qui deviennent mixtes, l’engagement initial sur le foncier étant chose acquise, le m² de plancher proposé à la promotion privée est resté très cher du fait de la part cédée en VEFA au promoteur social pour qui la rentabilité de l’opération suppose un engagement financier modéré s’il souhaite que les montants de location le restent également. Par ailleurs, et l’article ci-joint en fait état, la gestion mixte n’est pas chose aisée, tout autant pour le bailleur social que pour le régisseur global de l’opération. Quant à l’accédant particulier privé dans cette opération mixte, il est possible que, outre l’amortissement d’un coût initial élevé, il se trouve confronté aussi à des charges élevées. J’avais émis quelques réserves sur ce procédé dans le cadre de discussions au sein du Conseil de Développement du GrandLyon lorsque l’engouement pour la VEFA s’est propagé depuis six ou sept ans. L’article montre les limites de ce système et les aspects délicats à prendre en compte. Sans doute existe-t-il autant de situations différentes que de biens acquis selon ce processus par les bailleurs sociaux mais il sera intéressant de saisir les éléments particuliers de gestion engendrés par ces produits mixtes, tant au point de vue du vécu des acquéreurs et locataires que des évolutions de fonctionnement et gestion financière des bailleurs sociaux.
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