Exode urbain ou exurbanisation du capital ?

Hugo Soutra
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Exode urbain ou exurbanisation du capital ?

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Plus qu’une vague de déménagements de citadins vers les campagnes et autres villes moyennes, l’« exode urbain » dont il fût tant question lors de la récente crise sanitaire s’est matérialisé par une « frénésie immobilière » hors des métropoles. De multiples discours médiatiques et politiques ont entretenu ce phénomène suffisamment rare ces dernières années pour être remarqué. Quels effets territoriaux cette relocalisation de « l’épargne Covid » a-t-elle déjà eu et pourrait-elle avoir à l’avenir ? Ce sont les questions auxquelles les géographes Aurélie Delage et Max Rousseau ont tenté de répondre, dans un article en accès libre paru dans la revue Métropolitiques.

Après un premier rapport intermédiaire pour le PUCA, les géographes Aurélie Delage et Max Rousseau continuent d’approfondir leurs recherches et d’ausculter l’« exode urbain » sous toutes ses formes. Leur conclusion n’a pas varié d’un iota : les campagnes et petites villes ne se sont manifestement pas repeuplées. Pas plus que les grandes villes ont perdu en attractivité. Elles ne se sont pas davantage vidées de leurs habitants…

Loin des prophéties charriées par certains journalistes relayant sans mise à distance les positions intéressées d’agents immobiliers et d’élus de villes moyennes ou de maires ruraux, la pandémie de Covid-19 n’a pas provoqué de « dé-métropolisation » ni de rééquilibrage démographique et territorial. Ce qui fait dire à Aurélie Delage et Max Rousseau que le fameux « exode urbain » dont il a tant été question depuis le printemps 2020 n’aura finalement été… qu’un « mirage » !

Un « mirage » qui fait les affaires du périurbain

Les études fines permettant d’objectiver le processus ou de l’infirmer définitivement manquent encore à l’appel pour qu'ils le clament d’un ton martial. Mais différents jeux de données – des inscriptions scolaires aux transactions immobilières épluchées par le Conseil supérieur du Notariat – accréditent d’ores et déjà leur pessimisme… Est-ce à dire qu’il ne s’est rien passé pour autant sur le plan géographique ? Bien sûr que non. Simplement, la réalité est moins flamboyante que certains ont bien voulu le (faire) croire.

« Les flux humains et financiers constatés depuis deux ans » ont essentiellement renforcé la périurbanisation, écrivent ainsi les deux géographes dans la revue Métropolitiques, comme le laissait déjà entendre le Courrier des Maires un peu plus tôt. Les couronnes pavillonnaires et villes-satellites des grandes métropoles ont été les grandes gagnantes de la période récente, « alors que la menace climatique se précise et que les prix de l’énergie se renchérissent » relèvent-ils, circonspects, en approfondissant leurs recherches initiées sous l’égide du PUCA.

« Relocalisation » en cours du capital urbain

Autre fait, bien tangible lui aussi : la « frénésie transactionnelle » qui a effectivement gagné une partie des villages et villes petites ou moyennes correctement reliées aux grandes villes et par là même un minimum attractives. Autant de territoires longtemps considérés comme insuffisamment rentables du point de vue des investisseurs, victimes encore jusqu’à peu de leur image les associant à la fermeture des services publics ou à la vacance commerciale...

Si ces petites villes n’ont pas vraiment connu une explosion des déménagements nets depuis le premier confinement, ils ont donc bénéficié d’une forme de « relocalisation » du capital urbain. Des rentiers métropolitains ont redécouvert, à l’aune de la pandémie et de cet « exode urbain » tant fantasmé, la « France en déclin » qu’eux-mêmes ou leurs familles avaient fuie pour spéculer sur le marché immobilier des grandes villes. Et fait évoluer leurs stratégies d’investissement dans un sens relativement inédit.

Des tensions à craindre dans les territoires en surchauffe

« Passée l’euphorie des premiers mois, les territoires d’accueil ont rapidement déchanté : certes, les maisons mises depuis longtemps sur le marché avaient enfin été vendues, mais les volets n’en ont pas pour autant été ouverts à l’année » rapportent Aurélie Delage et Max Rousseau. Comme évoqué dès l’été 2021 dans un dossier interrogeant les effets pervers de ce soi-disant « exode urbain », le regain d’attractivité soudain de certains de ces territoires contribue à accélérer, par ailleurs, l’éviction des catégories populaires. Pour les deux chercheurs, « il est hautement probable que la relégation provoquée par le soi-disant « exode urbain » débouche, trois ans après la spectaculaire révolte des gilets jaunes, sur de nouveaux conflits majeurs. »

Les métropoles sont, elles aussi, menacées par le développement de la bi- ou multi-résidentialité. En effet, certains citadins financent l’achat d’une résidence secondaire dans laquelle ils pourront télétravailler en sortant leurs logements du marché résidentiel classique et en les louant comme des meublés touristiques, rendant plus aigu encore la crise du logement. En cela, l’« exode urbain » ne constitue finalement, aux yeux des auteurs, que « la énième pensée magique d’un aménagement du territoire délégué au marché. »

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