Comment transférer les droits à construire depuis la loi « Alur » ?

Dans le but d’une plus grande densification, afin de construire là où sont les besoins sans artificialiser davantage en périphérie des villes, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) a supprimé la possibilité d’imposer un coefficient d’occupation des sols (COS) dans le règlement du plan local d’urbanisme (PLU).

Selon les termes du ministère, l’outil s’était révélé « réducteur et peu adapté » car ne s’appuyant pas sur une véritable analyse de l’espace.

Transfert de constructibilité
Cette suppression a toutefois plusieurs conséquences non négligeables. Tout d’abord, elle entraîne la suppression de tous les bonus de COS autorisés. Seuls les bonus de constructibilité basés sur d’autres éléments que le COS perdurent.

Ensuite, est supprimée la possibilité des transferts de COS, prévus à l’article L.123-4 du Code de l’urbanisme dans les zones protégées. Cette possibilité est transformée en transfert de constructibilité selon d’autres règles que pourra fixer le plan local d’urbanisme : « Dans les zones à protéger en raison de la qualité de leurs paysages, le plan local d’urbanisme peut déterminer les conditions dans lesquelles les possibilités de construction résultant des règles qu’il fixe pour l’ensemble de la zone pourront être transférées en vue de favoriser un regroupement des constructions sur d’autres terrains situés dans un ou plusieurs secteurs de la même zone ».

Si les conventions de transfert de COS conclues avant l’entrée en vigueur de la loi demeurent applicables aux demandes de permis, il convient désormais de prévoir des conventions de transfert de constructibilité. En l’absence de coefficient d’occupation des sols, celles-ci devront être basées sur d’autres règles et, par exemple, se fonder sur le gabarit, la hauteur ou encore l’emprise au sol des constructions.