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Tribune 11/01/2021

L’épargne privée : une piste pour la revitalisation des « cœurs de ville » ?

par Auteur associé
Tristan Barrès, directeur général de Perl © Perl

La redynamisation des centres de nos villes moyennes est complexe mais nécessaire. Elle oblige à innover et à trouver de nouvelles sources de financement pour équilibrer et dynamiser les opérations immobilières. Qu’il s’agisse de commerces, de logements sociaux comme privés ou d’activité économique tertiaire, c’est une réflexion en écosystème qui s’impose. Cette redynamisation doit aussi s’inscrire dans une trajectoire vers une ville plus durable et responsable, à la fois inclusive et bas carbone. L’ensemble de ces contraintes impliquent de travailler à la fois sur toute la chaîne immobilière depuis l’aménagement ou la requalification jusqu’aux services connexes, aussi bien qu’avec l’ensemble des opérateurs, qu’ils soient publics comme privés. Mobiliser l’épargne privée à des fins sociétales en complément des crédits publics fait partie des solutions efficaces et éprouvées, dès aujourd’hui à la portée des maires.

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A la reconquête des centres-villes

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Par Tristan Barrès, directeur général de Perl – filiale de Nexity

Pendant des années, l’action des pouvoirs publics, en matière de logement, s’est portée sur les grandes villes et les métropoles. Or, le contraste en France est saisissant entre d’une part, les zones dites en tension foncière où il est difficile de se loger car les coûts s’envolent et d’autre part, les territoires à plus faible densité mais pour autant attractifs, tant en termes d’emplois et de croissance démographique.

Beaucoup de villes moyennes se développent, attirent de nouveaux ménages, mais continuent de souffrir d’une dévitalisation progressive de leur centre-ville. Un phénomène marqué par le départ de commerces et la vacance de logements, au profit d’un développement en périphérie rivalisant avec les activités du centre-ville.

L’heure est au grand sursaut pour revitaliser ces villes. Mais aussi pour lutter contre un étalement urbain galopant, qui connaît, en France, un des rythmes les plus élevés par rapport à tous nos voisins européens. Les pouvoirs publics ont progressivement réorienté la politique du logement sur la reconstruction de la ville sur elle-même, par la densification et restructuration lourde : reconvertir l’existant plutôt que de consommer du foncier ; remettre la vie au centre des villes plutôt que de poursuivre un étalement engendrant sur le moyen et long terme des difficultés économiques, sociales et environnementales. Le principal défi des prochaines années, tant dans les métropoles que les villes moyennes, est de recentrer l’action sur les centres-villes et enrayer l’artificialisation des sols. 

Quand les schémas traditionnels de financement atteignent leurs limites

Le programme « Action cœur de ville », regroupant 222 collectivités territoriales et collectant les financements de l’Etat et ses opérateurs, Action Logement et la Caisse des Dépôts et Consignations, ainsi que les Opérations de Revitalisation des Territoires (ORT) créées par la loi ELAN, visent précisément à concentrer les efforts sur ces centres-villes à redynamiser. Les Maires ayant déployé ces plans d’action sont totalement mobilisés, mais rencontrent de nombreuses difficultés tant les particularités de ces centres-villes sont diverses et spécifiques.

En effet, ce n’est pas parce que le prix du foncier dans les villes moyennes est moins élevé que dans les métropoles que les opérations de transformation ne sont pas pour autant aussi complexes et coûteuses : partir d’un bâti existant, qui n’est plus adapté aux standards des logements d’aujourd’hui, en matière de confort, de typologie ou de performance énergétique, rend les opérations complexes ; construire sur une parcelle polluée ou reconvertir une friche industrielle ou commerciale, autrefois à l’extérieur de la ville, mais aujourd’hui absorbée par l’urbanisation, nécessite d’être agile dans les recherches d’équilibre économique ; transformer des anciens bureaux ou surfaces commerciales en logements se confrontent aux difficultés et découvertes techniques ; enfin, démolir un îlot pour reconstruire sur la parcelle provoque un surcoût important.

Dans ces « cœurs de ville », il est nécessaire de trouver des solutions innovantes et des alternatives aux financements classiques pour favoriser la construction de logements. Les schémas traditionnels peuvent atteindre leurs limites ou absorber de manière disproportionnée des crédits publics qu’il conviendrait d’utiliser efficacement.

Or, ces « cœurs de ville » peuvent intéresser les investisseurs privés, dès lors qu’eux-mêmes recherchent un placement patrimonial, de long terme et un engagement sociétal au profit de la collectivité.

La piste de l’usufruit locatif pour redynamiser les centres-villes

L’usufruit locatif mobilise l’épargne privée d’investisseurs particuliers pour financer le logement dans les centres-villes. Il rend possible la réalisation d’opérations immobilières que les modèles connus de financement du logement social ne permettent pas. Concrètement, un investisseur particulier achète la nue-propriété d’un logement rénové ou neuf, tandis que l’usufruit est acquis par un bailleur social qui va le gérer et en percevoir les loyers pendant une durée de 15 à 20 ans, soit une durée suffisamment longue pour accompagner la mutation des centres urbains. Ce mécanisme facilite les opérations qui nécessitent de sortir des sentiers battus pour voir le jour. Il crée, sans subvention publique, du logement pour les classes moyennes, les actifs, pour les jeunes ou les personnes aux ressources modestes, dans le respect de la loi SRU, et constitue un formidable aspirateur d’épargne privée pour accélérer la réhabilitation des « cœurs de ville ».

Lire aussi : L’usufruit locatif social, pour loger à prix modéré

 

D’un côté, de nombreux particuliers sont prêts à investir leur épargne et de l’autre, les élus locaux et leurs opérateurs, sociétés d’économie mixtes ou bailleurs sociaux, ont des difficultés à financer certaines opérations. Il suffit de créer le pont entre ces deux mondes pour accompagner la mutation des territoires. Financement privé et rénovation des centres-urbains ne sont pas incompatibles. Au contraire.

Cette ingénierie financière, qui s’est développée jusque-là dans les métropoles avec succès, est très peu connue des élus des villes moyennes. Or, elle peut apporter une bulle d’oxygène financière majeure pour débloquer et redonner un élan à des projets où les équilibres économiques ne sont pas au rendez-vous. Elle peut tout aussi bien financer des opérations neuves que des opérations de réhabilitation, ou de transformation de bâtiments tertiaires en logements comme par exemple d’anciens cinémas, anciens bureaux, surfaces commerciales délaissées. L’usufruit locatif peut également trouver sa place dans les opérations de revitalisation des friches commerciales ou industrielles. Il peut enfin permettre aux acteurs publics d’optimiser la ressource publique et la concentrer sur d’autres actions pour faire revivre la ville, par exemple les commerces ou l’activité économique.

Les villes moyennes conservent un attrait indéniable, tant en termes de qualité de vie que de valorisation patrimoniale. Les pouvoirs publics ont récemment intégré qu’une action forte devait être menée pour ces territoires mais, les politiques d’urbanisme et de rénovation des centres-villes menées par les maires s’engagent sur le long terme. L’intérêt d’un investissement long-terme de particuliers qui croient dans l’avenir de ces villes ne doit donc pas être négligé. Il suffit que les maires leur ouvrent la porte. 

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