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JURISPRUDENCE / ETUDE DE CAS 23/06/2011

Les travaux sur des bâtiments anciens édifiés sans permis

par Bernard Poujade

Le Conseil d’Etat précise la latitude de l’autorité administrative pour décider des travaux permettant une régularisation partielle de la construction litigieuse.

Cet arrêt du Conseil d’Etat du 3 mai 2011 « Mme Ely » (n° 320545) marque une évolution de la jurisprudence relative à la régularisation partielle de travaux réalisés sur un immeuble édifié sans autorisation.

Les faits

Madame Ely a déposé le 9 mai 2006 une déclaration de travaux en vue de la réfection de la couverture et du remplacement des menuiseries extérieures d’un appentis situé 106, rue Jean de la Fontaine à Paris, dont elle était propriétaire. Par décision du 30 juin 2006, confirmée sur recours gracieux le 15 novembre suivant, le maire de Paris s’est opposé à ces travaux, au motif qu’ils ne relevaient pas du régime de la déclaration de travaux mais de celui du permis de construire. L’intéressée s’est pourvue en cassation à l’encontre du jugement du 11 juillet 2008 par lequel le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande tendant à l’annulation des décisions des 30 juin et 15 novembre 2006.

Les dispositions en cause

L’article L.421-1 du Code de l’urbanisme, dans sa rédaction applicable prévoit que : « Quiconque désire entreprendre ou implanter une construction à usage d’habitation ou non, même ne comportant pas de fondations, doit, au préalable, obtenir un permis de construire sous réserve des dispositions des articles L.422-1 à L.422-5 (…)» ; l’article L.422-1 du même code, alors applicable considère que : « Sont (…) exemptés du permis de construire (…) les constructions ou travaux dont la faible importance ne justifie pas l’exigence d’un permis de construire ». L’article L.422-2 du Code de l’urbanisme prévoit que « les constructions ou travaux exemptés du permis de construire (…) font l’objet d’une déclaration auprès du maire de la commune avant le commencement des travaux. Enfin aux termes de l’article R.422-2 du même code, « sont exemptés du permis de construire sur l’ensemble du territoire : (…) / m) Les constructions ou travaux non prévus aux a) à l) ci-dessus, n’ayant pas pour effet de changer la destination d’une construction existante et : / – qui n’ont pas pour effet de créer une surface de plancher nouvelle ; / – ou qui ont pour effet de créer, sur un terrain supportant déjà un bâtiment, une surface de plancher hors œuvre brute inférieure ou égale à 20 mètres carrés (…) ».

L’apport de l’arrêt

Pour le Conseil d’Etat dans l’hypothèse où un immeuble a été édifié sans autorisation en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables, l’autorité administrative, saisie d’une demande tendant à ce que soient autorisés des travaux portant sur cet immeuble, est tenue d’inviter son auteur à présenter une demande portant sur l’ensemble du bâtiment ; dans l’hypothèse où l’autorité administrative envisage de refuser le permis sollicité parce que la construction dans son entier ne peut être autorisée au regard des règles d’urbanisme en vigueur à la date de sa décision, elle a toutefois la faculté, dans l’hypothèse d’une construction ancienne, à l’égard de laquelle aucune action pénale ou civile n’est plus possible, après avoir apprécié les différents intérêts publics et privés en présence au vu de cette demande, d’autoriser, parmi les travaux demandés, ceux qui sont nécessaires à sa préservation et au respect des normes, alors même que son édification ne pourrait plus être régularisée au regard des règles d’urbanisme applicables.

La validation du refus

Il n’est pas contesté que l’appentis d’une surface hors œuvre brute supérieure à 20 mètres carrés, a été réalisé sans autorisation d’urbanisme en méconnaissance des prescriptions légales. Il appartenait à la propriétaire, à l’occasion des travaux litigieux, de déposer une demande portant sur l’ensemble de la construction ; le maire de Paris était fondé à estimer que, la surface de l’appentis en cause excédant vingt mètres carrés, la demande d’autorisation devait être regardée comme portant sur la création d’une telle surface et relevait par suite du régime du permis de construire et non de la déclaration de travaux, sans qu’il soit besoin de rechercher si les travaux envisagés avaient par eux-mêmes pour effet de créer une surface supplémentaire.

Commentaire

Désormais, au titre de l’article L.111-12 issu de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, un refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut plus être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme. Ce texte a été adopté pour faire échec quelque peu au juge administratif qui considérait que les travaux irrégulièrement entrepris n’avaient pas d’existence juridique, à défaut d’autorisation. Une demande de permis de construire doit en effet porter sur la régularisation de l’ensemble des éléments de construction indissociables du projet faisant l’objet de la demande (CE 9 juillet 1986, Mme Thalamy Rec. p. 201). Sauf en présence d’éléments dissociables des travaux irréguliers (bâtiments distincts ; CE 25 avr. 2001, Ahlborn Rec. T p. 1230). Or, les règles d’urbanisme en vigueur n’autorisent pas toujours une telle régularisation, faisant alors également obstacle à des travaux nouveaux, en eux-mêmes pourtant réguliers. Le présent arrêt s’inscrit dans cette logique de régularisation partielle possible.

Références

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