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Logement 20/03/2018

Le projet de loi ELAN bouscule le monde du logement social

par Nathalie Da Cruz
logement, urbanisme, HLM, logement social © M. Kis

Actuellement soumis au Conseil d'Etat, le projet de loi Evolution du logement et aménagement numérique (ELAN) prévoit de renforcer les fusions entre organismes de logement social pour atteindre un patrimoine d'au moins 15 000 logements. Les règles d'attribution seront revues pour plus de transparence, et des mesures devront permettre une meilleure occupation du parc social.

Vent de révolution à venir dans le logement social ? A tout le moins, il faut s’attendre à un bouleversement avec la loi ELAN.

Première grande mesure du titre II du projet de loi, portant sur les évolutions du secteur : la fusion entre petits organismes devra être effective dans les trois ans, afin d’atteindre un patrimoine d’au moins 15 000 logements (article 25). La raison ? « 15000 logements, cela correspond au seuil d’autonomie d’un organisme, impliquant des coûts de gestion moons élevés », répond Jérôme Masclaux, directeur adjoint de cabinet du ministre de la Cohésion des territoires, Jacques Mézard. « Toutefois, si, à l’échelle d’un département, plusieurs bailleurs se regroupent et que leur patrimoine commun fait moins de 15 000 logements, on ne leur imposera pas de s’allier à d’autres organismes dans des départements voisins », précise le cabinet.

La loi va créer un nouvel outil qui devrait faciliter les regroupements : la société de coopération, qui pourra être une société anonyme (SA) ou une coopérative.

Autre mesure-phare : les ventes de logement HLM devront passer de 8800 à 40 000 par an, soit 1 % du parc (article 29). L’intérêt ? Accroître les fonds propres des bailleurs et proposer des parcours résidentiels aux locataires HLM. Les dispositifs de consultation et d’autorisations des ventes seront simplifiés.

Faciliter la mobilité dans le parc social

Le titre III du projet de loi veut favoriser la rotation dans le parc social. Il prévoit d’examiner, tous les six ans, la situation des locataires au regard de leurs conditions d’occupation du logement (article 35). Pour lutter contre la sous-occupation, les bailleurs seront incités à accompagner la mutation de personnes âgées dans des logements plus petits.

Par ailleurs, la cohabitation dans le parc social sera possible pour des personnes handicapées adultes (article 45). Enfin, pour attribuer plus rapidement les logements, les contingents des différents réservataires (communes, Etat, Action Logement…) ne seront plus gérés en stock précis de logements, mais en volume global annuel (article 38).

Transparence dans les attributions

Conseillé par la loi Alur pour des attributions plus transparentes, le système de cotation des demandes devra être mis en place dans les grandes agglos (1). A chaque EPCI de définir ses critères de priorité et de les inscrire dans son PLH.

C’est le 4 avril que le projet de loi ELAN sera présenté en conseil des ministres. Il devrait passer au Parlement fin mai, pour une promulgation avant l’été.

Encadrement des loyers, le retour

L’encadrement des loyers pourra être expérimenté, pendant cinq ans, par des collectivités volontaires (article 48). La décision de le mettre en place reviendra aux EPCI ayant la compétence habitat ; il s’appliquera uniquement sur des zones définies en fonction des données relevées par les observatoires locaux des loyers – lequels seront obligatoires et agréés par l’Etat en zone tendue. L’encadrement des loyers pourra ainsi n’être mis en place que dans la commune centre, sans que la justice ne trouve à y redire.

Note 01:

Sont visés les territoires déjà concernés par la réforme des attributions de la loi Alur : Paris, établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, métropole de Lyon et tous les EPCI tenus de se doter d'un PLH ou compétents en matière d'habitat et ayant au moins un quartier prioritaire. - Retourner au texte

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