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La question prioritaire de constitutionnalité 28/02/2018

Le droit de préemption communal issu de la loi «Alur» ébréché

par Aurélien Hélias
Le Conseil constitutionnel (façade avec vue sur le péristyle de Chartres) © Conseil constitutionnel

Contesté au nom du droit de propriété et du principe d’égalité devant les charges publiques, le droit de préemption de la commune dans le cadre d’une vente "à la découpe" a été déclaré inconstitutionnel, car il porte une atteinte disproportionnée aux droits du bailleur.

Préalablement à toute vente de locaux d’habitation « consécutive à la division initiale ou à la subdivision d’un immeuble par lots », le bailleur doit, « à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec avis de réception, à chacun des locataires […] l’indication du prix et des conditions de la vente projetée. Cette notification vaut offre de vente au destinataire », dispose l’art. 10, § 1, de la loi du 31 décembre 1975 sur la protection des occupants de locaux d’habitation, modifié par la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

La loi « Alur » instaure ainsi un droit de préemption, au profit de la commune où se situe l’immeuble vendu, qui ne peut être mis en œuvre qu’à défaut d’exercice par le locataire de son propre droit de préemption. La commune concernée peut alors décider d’acquérir le bien, dans les deux mois, au prix déclaré ou en proposant un prix inférieur. Sans accord amiable, la juridiction compétente en matière d’expropriation fixe le prix d’acquisition.

Délais de vente rallongés

Ce droit de préemption communal a été contesté dans une récente QPC au nom du droit de propriété et du principe d’égalité devant les charges publiques. Le requérant pointait du doigt le champ d’application du droit de préemption, insuffisamment défini, et l’absence tant « de délai maximum » entre la division des locaux et l’exercice de la préemption, que de limitation de son usage « aux seules ventes spéculatives ». Ainsi, ce droit de préemption par les communes « allongerait excessivement les délais de vente et ne serait pas justifié par un motif d’intérêt général ».

Si le Conseil constitutionnel reconnaît la poursuite de l’intérêt général par le législateur, ce dernier « n’a en revanche pas restreint l’usage que la commune est susceptible de faire du bien ainsi acquis : [...] il n’a imposé à la commune aucune obligation d’y maintenir le locataire à l’échéance du bail », dénonce-t-il. Et, « à défaut d’accord amiable, le prix de vente est fixé par le juge de l’expropriation et le propriétaire ne peut reprendre la libre disposition de son bien, en l’absence de paiement, qu’au terme d’un délai de six mois après la décision de la commune d’acquérir ce bien ». De quoi constituer « une atteinte disproportionnée au droit de propriété » amenant la rue de Montpensier à déclarer inconstitutionnel ce droit de préemption de l’article 10 de la loi de 1975.

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