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Aménagement du territoire 22/11/2017

Urbanisme commercial : la douce révolte contre l’étalement urbain

par Hugo Soutra
centre commercial rénovation supermarché

Alors que les pratiques des consommateurs tendent à évoluer suscitant une concurrence accrue entre acteurs de la grande distribution, les critiques se multiplient contre la "France moche." Défendant un aménagement équilibré du territoire, quelques élus locaux entendent mieux réguler l’urbanisme commercial périphérique. Même si la recette à appliquer suscite encore le débat au niveau local, entre tenants de la protection de l'environnement et du développement économique.

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A la reconquête des centres-villes

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Voilà un secteur qui, bien qu’alertant régulièrement sur ses marges de plus en plus réduites, ne semble pas connaître la crise. La France – l’un des pays d’Europe comptant déjà le plus d’hypermarchés par habitant – devrait totaliser 896 zones commerciales à l’horizon 2021, dont 72 flambant neuves et plus d’une centaine rénovées au cours des cinq dernières années (voir chiffres-clés). Au grand dam de certains élus qui associent développement anarchique de la grande distribution et crise urbaine – dévitalisation des centres-villes, vacance commerciale et/ou résidentielle, etc.

« La profession a, certes, pu construire trop de magasins par endroits, dans le passé, qui plus est peu esthétiques. Mais nos parcs actuels, qui se concentrent là où la croissance démographique est forte, sont aujourd’hui assimilables à de véritables signatures architecturales », tente de rassurer Claude Risac, directeur des relations extérieures du groupe Casino. Malgré tous ses efforts de communication, cela semble pourtant de moins en moins suffire. Après une décennie prolifique en matière d’urbanisme commercial incontrôlé, les projets de création ou d’extension de parcs d’activité comme de centres commerciaux marquent le pas depuis 2016. La faute au décalage grandissant, notamment, entre les logiques spéculatives des foncières et des gestionnaires d’immobilier commercial d’une part, avec les besoins de consommation ou le pouvoir d’achat stagnants des Français d’autre part.

Des élus impuissants face aux ogres de la grande distribution

« Gauche et droite caennaises se sont unies contre l’extension du magasin Ikea de Fleury-sur-Orne. Celui-ci entend profiter de la route et de la ligne de bus payée par la collectivité pour y implanter, avec Auchan, un complexe commercial doté d’une galerie marchande. Or, l’agglomération sature », relate Franck Gintrand, directeur du cabinet Global conseils. « Depuis que les commissions départementales d’aménagement commercial (CDAC) ne peuvent plus justifier leur refus que par des critères environnementaux, et non plus économiques tel le suréquipement commercial, elles ne jouent plus leur rôle de modérateur. C’est la première fois qu’une grande enseigne met ainsi la classe politique devant toute son impuissance. »

Qu’ils aient directement soutenu ces projets « créateurs d’emplois non-délocalisables » ou n’aient simplement pas osé briser le consensus intercommunal, les élus locaux détiennent une évidente part de responsabilité. La « bulle commerciale » qui déprécie nos entrées de villes leur incombe à eux aussi. Mais, les langues commencent à se délier. « La grande distribution nous travaille au corps voire nous menacent sans périphrases. Je comprends que certains craquent et concèdent des modifications de leurs PLU » confie un élu sous couvert de l’anonymat. Il évoque pêle-mêle suppression de pages de publicité finançant le magazine territorial, abandon du sponsoring des associations locales, chantages à l’emploi, trafic d’influence voire tentatives de corruption.

Sauvegarde d’emplois commerçants, préservation du centre-ville comme de l’environnement, tourisme : toutes les raisons sont bonnes, aujourd’hui, pour mieux encadrer l’implantation de zones en plein champ. Ou une rénovation cachant, en réalité, une extension ne répondant pas à une quelconque hausse de la demande. La ville de Cahors a ainsi encadré l’agrandissement de ses zones commerciales, en interdisant l’installation de commerces spécifiques (exemple : restaurants) susceptibles de faire concurrence au centre-ville. Une position inconcevable il y a encore quelques années, quand le principe de la liberté commerciale primait encore sur la notion d’aménagement du territoire.

Vers un « moratoire » national ou des « gels » locaux ?

L’idée plus radicale d’un « moratoire » gelant les projets d’extension des zones commerciales périphériques – lancée par l’association d’élus Centre-ville en mouvement – fait son chemin. Et la mission sénatoriale sur la revitalisation des centres-villes, qui doit rendre son rapport début 2018, pourrait bien reprendre ce vœu dans ses préconisations. « Une telle mesure générale n’a pas de sens », conteste le Conseil national des centres commerciaux, principal lobby du secteur qui rappelle les dizaines de milliards d’impôts acquittés chaque année par ces enseignes.

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Mickaël Vallet, maire de Marennes depuis 2008, fût l’un des premiers édiles à tenter de mettre en place l’équivalent d’un « moratoire local » contre l’extension de la grande distribution.

Vigilant mais soucieux de ne pas faire « d’excès de zèle », le maire (PS) de Carvin insiste sur l’esprit de responsabilité des élus : « Si Leclerc rénove sa galerie marchande, à moi de pousser et accompagner les commerçants du cœur de ville à se moderniser », avance Philippe Kemel. Pointant la « schizophrénie » de nombreux élus volontaristes sur le papier mais peu prompts à agir dans les faits, le député-maire (LR) d’Epinal et président de la Fédération nationale des SCOT, Michel Heinrich, estime que la France a « beaucoup à apprendre de ses voisins européens : chez nous, la décentralisation de l’urbanisme commercial a surtout rimé avec dérégulation. » A l’entendre, cela ne fait pas de doute : les élus doivent renforcer d’urgence leurs documents de planification normatifs.

Du pouvoir de la planification

Sans attendre de voir qui des politiques ou des lobbys auront le dernier mot, lui et les maires-planificateurs de Saint-Omer ou Châlons-en-Champagne ont donc décrété localement des « pauses » voire des « gels » dans leurs SCOT. Volontairement coercitif, le document d’aménagement commercial (DAC) de Marennes – une région touristique dans laquelle la grande distribution est très présente étant donné l’afflux de touristes en saison estivale - réglemente, lui, l’installation des commerces en définissant des zones préférentielles.

« La lisibilité de notre stratégie offre de la sécurité juridique aux investisseurs. Ils ont fléché leurs fonds sur la réhabilitation des complexes existants, empêchant ainsi le développement de friches commerciales en périphérie », assure le maire (PS), Mickaël Vallet. Le tout, en donnant le temps à sa stratégie de revitalisation du centre-ville de produire ses premiers effets. « Il faut bien comprendre que la grande distribution conteste aujourd’hui la légitimité des pouvoirs publics à intervenir : ils apprécient quand nous sommes divisés et faibles, pas lorsque nous sommes déterminés à faire valoir l’intérêt général » argue-t-il. 

Le Conseil des centres commerciaux met en garde les élus tentés de « jouer aux gentils face aux méchants »

3 questions à… Dorian Lamarre, directeur des relations institutionnelles au Conseil national des Centres commerciaux (CNCC)

Courrier des Maires : Les élus peuvent-ils encore faire face à cette « financiarisation » des centres commerciaux ?

D. L  : la concurrence s’accroît près de Nice, Bayonne ou Montpellier, mais ce terme reflète mal la réalité de notre secteur – mis à part Unibail-Rodamco ou Altarea. Le modèle consistant à ouvrir de nouveaux points de vente en périphérie pour négocier plus de « marges arrières » avec les fournisseurs n’est pas le plus répandu. D’où l’inutilité d’une régulation nationale.

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Constatez-vous un changement de paradigme chez les élus ?

D. L  :  je comprends la tentation de certains de faire des effets de manche médiatiques, en jouant aux gentils face aux méchants. N’oubliez simplement pas que la dévitalisation des centres-villes est un problème de commerces, mais aussi de démographie et de périurbanisation. Attention au moratoire empêchant d’investir dans la requalification des zones vieillissantes qui ont défiguré vos entrées de ville, sous peine qu’elles se transforment en friches !

Comment le CNCC se positionne- t-il vis-à-vis de ces élus favorables à une régulation ?

D. L  :  nous souhaitons échanger avec eux pour éviter les débats manichéens. Pourquoi ne pas privilégier des mesures d’incitation, par exemple la création de zones franches en centre-ville, plutôt qu’un moratoire simpliste synonyme de moins d’investissements, d’emplois et de rentrées fiscales ? D’autant plus que l’importante densité commerciale en périphérie n’est pas forcément synonyme de vacance commerciale en centre-ville, regardez Caen ou, inversement, Béziers.

 

Chiffres Clés

  • 72  zones commerciales (parcs ou centres) sortiront de terre, en France d’ici 2021, selon le mensuel LSA et le Conseil national des centres commerciaux.
  • 90 % des 140 « projets de rénovation » (comprendre « extension ») recensés sur la période 2017-2021 concerneraient des zones situées en périphérie, d’après l’association Centre-ville en mouvement.

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  1. Bonjour, la France a tout accepté de la grande distribution, quitte a défigurer nos abords de ville, a détruire nos petits commerces remplacé par des agences bancaires, a valoriser la mal bouffe , les produits de sous qualité de grosses chaînes, bref un désastre sociétal et de sur consommation. Que de terres agricoles disparues, de paysages, etc…pour le bien du grand commerce. Tout ceci avec la sainte bénédiction d élus peu regardant.
    A quand le vrai changement, la prise de conscience, le bon sens pour retrouver un vrai équilibre.
    Arnaud un citoyen eco responsable

  2. « Depuis que les commissions départementales d’aménagement commercial (CDAC) ne peuvent plus justifier leur refus que par des critères environnementaux, et non plus économiques tel le suréquipement commercial, elles ne jouent plus leur rôle de modérateur. »
    Cela est faux, je vous invite à lire le « Guide de la commission départementale d’aménagement commercial » qui a été publié par la Préfecture du Doubs (voir site internet de la Préfecture du Doubs).
    Page 10 de ce guide très exhaustif, il est dit que « le dossier d’un projet périphérique doit produire la liste des commerces de centre-ville pouvant être impactés et en analyser avec précision les
    conséquences sur ces derniers. » et page 12, il est écrit que le projet présenté en CDAC doit contribuer à la « préservation des centres urbains ».
    Donc oui en CDAC il est possible de refuser un projet si l’on estime que ce projet aura des conséquences négatives sur le commerce de centre-ville et de proximité.
    Le problème, la majorité des élus continuent d’accepter les projets commerciaux périphériques en CDAC. Il y aurait une vrai transparence des CDAC,l’on verrait clairement que la majorité des élus sont favorables aux projets des CDAC.
    Alors certain commencent à voter contre, c’est vrai mais ils sont encore en minorité.

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