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Vos questions - Urbanisme 19/11/2015

La caducité des règles d’urbanisme contenues dans les règlements de lotissement

par Auteur associé
logement, urbanisme, HLM, logement social © M. Kis

La réponse de France Charbonnel et Elina Asika, avocates à la cour, cabinet Seban et associés.

Le règlement d’un lotissement est-il valable indéfiniment ?

La loi n° 2014-366 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur, du 24 mars 2014, a procédé à une modification des règles applicables aux documents du lotissement et, notamment, aux règlements de lotissement.

Il convient de préciser que la rédaction d’un règlement en lotissement n’est pas obligatoire. Toutefois, lorsqu’il existe, le règlement est susceptible de prévoir des règles pouvant figurer dans un document d’urbanisme, et alors de comporter des prescriptions d’urbanisme d’ordre général. Dans ce cas, il est joint à la demande de permis d’aménager et il est opposable au permis de construire.

Un double mécanisme de caducité

Confronté à cette situation, le législateur a prévu un double mécanisme de caducité des règles d’urbanisme contenues dans ces règlements de lotissements (nouvel article L.442-9, C. urb.).

Le premier mécanisme impose une caducité du règlement de lotissement au terme d’un délai de dix ans à compter de la délivrance du permis d’aménager, si à cette date le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un document d’urbanisme en tenant lieu.

Le second mécanisme concerne les lotissements autorisés il y a plus de dix ans. En effet, le nouveau texte prévoit la caducité automatique des règlements à la date d’entrée en vigueur de la loi Alur le 27 mars 2014, dans les lotissements :

  • se situant sur le territoire d’une commune couvert par un PLU ou un document d’urbanisme en tenant lieu (ces dispositions ne sont donc pas applicables dès lors que le lotissement est couvert par une carte communale ;
  • autorisés il y a plus de dix ans (ce qui exclu les lotissements antérieurs à 1924, lesquels ne faisaient pas l’objet d’une autorisation) ;
  • qui ne sont pas des lotissements-jardins.

En outre, la loi Alur a supprimé la possibilité, pour les colotis, de solliciter le maintien des règlements de lotissement, dans les conditions et selon les règles de majorité prévues aux articles R.442-22 et R.422-23 du Code de l’urbanisme.

Ainsi, depuis le 27 mars 2014, toutes les règles d’urbanisme des lotissements approuvés il y a plus de dix ans dans les communes dotées d’un PLU sont devenues systématiquement caduques en dépit du fait qu’elles auraient été volontairement maintenues par les colotis.

Quid des cahiers des charges ?

Désormais, les règlements ne sont donc plus indéfiniment valables et opposables aux colotis ainsi qu’à l’administration. Toutefois, il faut préciser que des cahiers des charges, contenant parfois des règles d’urbanisme, peuvent également régir les lotissements. Or, leurs règles de caducité diffèrent sur certains aspects de celles des règlements, et ils sont donc susceptibles de demeurer applicables et opposables alors même que les règlements de lotissement ne seraient plus valables.

Références

  • Article publié dans Le Courrier des maires n° 295 de novembre 2015 (p. 64)
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  1. Article trop court et pas assez explicite sur la possibilité d’annuler des dispositions contractuelles par les textes en vigueur, ce que semblait induire l’article L111-5 devenu L111-5-1, mais quelle est la portée de cet article sur les documents antérieurs à son application ?

  2. reglementation de plus de 10 ans la parcelle doit être cloturée par un grillage pas de mur
    que fait on à ce jour
    un trottoir est il obligatoire sur le côté de la route

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