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Ressource juridique 13/08/2015

Loi « Macron » : les mesures en faveur du développement de l’offre de logements

par La rédaction
logement, urbanisme, HLM © M. Kis

La loi pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques dite loi « Macron », promulguée le 7 août 2015, met en place une batterie de mesures pour développer l'offre de logements. Sept articles ont notamment pour objet de promouvoir le développement des logements intermédiaires.

 

1/ Suppression du zonage spécifique pour le logement intermédiaire au sens de l’ordonnance du 20 février 2014

(art. 73 /CCH : L.302.16, L.422-2, L.421-1, L.254-1, L.302.1)

Les outils de développement du logement intermédiaire prévus par l’ordonnance du 20 février 2014(1) peuvent désormais être mis en œuvre sur tout le territoire à l’exclusion des communes carencées au titre de la loi SRU. Restent cependant qualifiés de logements intermédiaires (au sens de l’ordonnance) les logements qui :

  • font l’objet d’une aide (directe ou indirecte) accordée par l’Etat, par une collectivité locale ou l’un de ses groupements ou toute autre personne morale, cette aide étant conditionnée au respect, pendant une certaine durée, de conditions de ressources des occupants, de prix ou de loyers ;
  • sont occupés à titre de résidence principale, pendant la durée fixée lors de l’attribution de l’aide, par des personnes qui remplissent des conditions de ressources ; ces plafonds étant fonction de la composition du ménage, de la localisation et du mode d’occupation du logement (décret du 30/09/2014 : JO du 1/10/2014) ;
  • respectent, pendant la même durée, des conditions de prix ou, pour les logements donnés en location, de loyer (décret du 30/09/2014 : JO du 1/10/2014).
Voir la fiche de l’ANIL

 

2/ Zone de majoration de constructibilité pour le logement intermédiaire

(art. 79 / CU : L.127-2 nouveau)

Afin d’assurer le développement du parc de logements intermédiaires, un nouveau mécanisme de majoration des droits à construire est créé. Inspiré de celui qui existait déjà pour les logements sociaux (CU : L.127-1), ce nouveau mécanisme prévoit, quant à lui, pour les programmes de logements comportant des logements intermédiaires, une majoration de constructibilité pouvant aller jusqu’à 30% (contre 50% pour le logement social).

  • Modalités de mise en place des zones de majoration.
    Les communes couvertes par un PLU ou un document en tenant lieu ont la faculté, depuis le 8 août 2015, de délimiter dans leur règlement, des secteurs à l’intérieur desquels se situent des programmes de logements comportant des logements intermédiaires. La création de ces zones de majoration permet ainsi à ces derniers de bénéficier d’une majoration du volume constructible des programmes de logements. 
Le recours à ce dispositif volontaire est facilité puisque sa mise en place dans le règlement du PLU se fait par le biais de la procédure de modification simplifiée, procédure plus souple qui ne nécessite qu’une mise à disposition du public (CU : L.123-13-3).
  • Etendue de la majoration.
    Cette majoration est soumise à une double limite. Elle est tout d’abord limitée à 30% du volume constructible, et ce, pour chaque secteur délimité dans le règlement. Puis, pour chaque opération de construction, la majoration ne peut être supérieure à la part de logements intermédiaires par rapport au nombre total de logements de l’opération.
    A noter. Il existe une autre limite dans le cas de l’application combinée de ce nouveau mécanisme pour le logement intermédiaire avec le bonus de constructibilité pouvant être accordé aux constructions performantes énergétiquement (CU : L.128-1). Dans cette hypothèse, les majorations applicables ne peuvent toutefois conduire à autoriser un dépassement de plus de 50% du volume autorisé par le gabarit de la construction.
  • Logements expressément exclus.
    Bien qu’ils soient soumis aux mêmes plafonds de ressources et de loyers prévus dans le cadre du logement intermédiaire, les logements destinés à ouvrir droit à la réduction d’impôt « Pinel » (CGI : art. 199 novovicies) ne sont pas concernés par cette majoration. Cette exclusion est justifiée par le fait que les logements intermédiaires bénéficiant de la réduction d’impôt « Pinel » sont tenus de manière temporaire au respect de plafonds de ressources et de loyers. Ils sont ensuite destinés à devenir des logements du « marché libre », alors que les logements intermédiaires visés par le mécanisme de majoration resteront définitivement intermédiaires.
Lire la fiche de l’ANIL

 

3/ Délégation des aides en faveur du logement intermédiaire pour les délégataires des aides à la pierre

(art. 72 / CCH : L.301-3, L.301-5-1, L.301.5.2 / CGCT : L.3641-5, L.5217-2, L.5219-1)

Les aides en faveur du logement intermédiaire peuvent désormais être déléguées par l’Etat aux collectivités territoriales et à leurs groupements, délégataires des aides à la pierre :

  • EPCI, Métropoles, Métropole du Grand Lyon disposant d’un PLH exécutoire,
  • Métropole du Grand Paris dès lors qu’elle dispose d’un plan métropolitain de l’habitat et de l’hébergement exécutoire,
  • Départements.
Lire la fiche de l’ANIL

 

4/ Cadre d’intervention des organismes de logement social

(art. 74 / CCH : L.421-1, L.422-2 et L.422-3)

Les différentes catégories d’organismes HLM peuvent bénéficier d’une exonération d’impôt sur les sociétés pour les opérations réalisées au titre du service d’intérêt économique général (SIEG) défini à L.411.2 du CCH.

La loi du 6 août 2015 prévoit qu’à compter du 1er janvier 2020, les opérations portant sur des logements intermédiaires ne feront plus partie du SIEG. Elles seront soumises de plein droit à l’impôt sur les sociétés.

Lire la fiche de l’ANIL

 

5/ Compétence des organismes de logement social en matière de production de logements intermédiaires

(art. 74/ CCH : L.421-1-18, L.422.2, L.422-3°)

Les organismes HLM (offices publics de l’habitat, sociétés anonymes d’habitations à loyer modéré, sociétés anonymes coopératives de production d’habitations à loyer modéré) ont la possibilité de construire et d’acquérir de nouvelles opérations de logements intermédiaires dans la limite de 10% de leur parc locatif conventionné. Ils peuvent également améliorer, attribuer, gérer et céder de tels logements.

Lire la fiche de l’ANIL

 

6/ Filiales des organismes HLM dédiées au logement intermédiaire

(art. 75 et 76/ CCH : L 421.1, L 422-2, L 422-3)

L’objet social de ces filiales dédiées au logement intermédiaire est élargi afin qu’elles puissent également acquérir de tel logements. Elles ont également la possibilité d’acquérir des immeubles en vue de leur transformation en logements locatifs intermédiaires.

Par ailleurs, l’article 74 donne la possibilité aux organismes HLM de constituer, entre eux, des sociétés de logements intermédiaires. Ces sociétés seront contrôlées conjointement par des organismes HLM et soumises aux mêmes règles que les filiales de logements intermédiaires.

En outre, les règles relatives à la gouvernance de ces filiales sont assouplies avec la suppression de l’interdiction d’avoir des administrateurs communs avec ceux de l’organisme actionnaire.

Lire la fiche de l’ANIL

 

7/ Ratification de l’ordonnance sur le logement intermédiaire (art. 77)

La loi du 6 août 2015 ratifie l’ordonnance du 20 février 2014.

Lire la fiche de l’ANIL

 

Autres changements

Par ailleurs, la loi Macron apporte des modifications sur les points suivants :

  • Elle crée un régime de changement d’usage temporaire de bureaux en logements (art. 81 / CCH : L.631-7-1 B nouveau)
  • Elle autorise le gouvernement à prendre par voie d’ordonnance, dans un délai de douze mois à compter de la promulgation de la présente loi, toute mesure de nature législative propre à fixer un cadre juridique au bail de longue durée mis en œuvre par les organismes de foncier solidaire, ce bail étant dénommé « bail réel solidaire ».
  • Elle élargit le dispositif, introduit par la loi Alur, permettant aux organismes d’habitations à loyer modéré (HLM) de vendre en VEFA des logements à une personne privée dans le cadre d’une opération mixte (VEFA inversée ; art. 98 / CCH : L.433-2)
  • Elle facilite le développement des sociétés d’habitat participatif (art. 99 / CCH : L.200-4, L.200-9-1, L.200-10, L.201-2, L.202-2, L.201-9 et L.202-9-1) en précisant le régime juridique des coopératives d’habitants et les sociétés d’attribution et d’autopromotion (CCH : L.200-2).
  • Elle institue un droit de jouissance proportionnel à la participation au capital, pour les organismes et sociétés opérateurs de logement social. Ce droit de jouissance confère le droit de mettre les logements en location, dans le respect des dispositions qui leur sont applicables (CCH : L.200-4).
  • Elle réforme pour les sociétés coopératives d’habitants la convention temporaire d’occupation : un décret en Conseil d’État doit préciser les conditions applicables à cette convention temporaire d’occupation.
  • Elle modifie la composition de la Commission nationale de l’aménagement, de l’urbanisme et du foncier (art. 101 / CGPPP : L.3211-7, VII)
Lire la fiche de l’ANIL(2).
Note 02:



L’Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) regroupe les principaux acteurs publics et privés du logement dont la diversité garantit l'indépendance et la neutralité : le ministère en charge du Logement, les associations de collectivités locales, Action logement, l'Union sociale pour l'habitat, la CGLLS, la Caisse nationale des allocations familiales, la Caisse centrale de la Mutualité sociale agricole, les agences de l’Etat en lien avec le logement, les représentants des professionnels du logement ou concourant au logement et les associations familiales et d'usagers. - Retourner au texte

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