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Logement 20/05/2015

Le privé s’intéresse à la construction de logement social

par Martine Kis

Construire du logement social est souvent long et complexe. Une société privée spécialisée exclusivement dans ce secteur propose aux collectivités et aux bailleurs des opérations en Vefa (vente en état futur d'achèvement).

Introduction en Bourse et appel au financement participatif (crowdfunding) pour construire des logements sociaux… La société Uniti, qui se présente comme « partenaire immobilier des collectivités locales et des bailleurs sociaux », est un acteur original dans le domaine du logement social.

Dans le sillage de la crise des subprimes, en 2008, Nicolas Sarkozy, alors président de la République, encourageait la vente en état futur d’achèvement (Vefa) de logements sociaux construits par les promoteurs privés. Il s’agissait alors d’aider un secteur économique sinistré en maintenant son carnet de commandes. C’est sur cette vague que surfe la société Uniti, créée en 2012 à Montpellier. Avec une spécificité : elle ne construit que du logement social qu’elle vend, en bloc, aux bailleurs sociaux.

Construire rapidement
Pour les fondateurs de la société, Hervé Gévaudan et Stéphane Oria, les avantages sont multiples pour les élus locaux comme pour les bailleurs sociaux. N’étant pas tenue par la loi sur la maîtrise d’ouvrage public (MOP), elle peut construire plus rapidement. Ce qui intéresse aussi bien les bailleurs que les élus, talonnés par les obligations de la loi SRU.

Lorsqu’un terrain est repéré dans une commune, le maire est sollicité pour savoir s’il est intéressé par l’opportunité de construire du logement social. En cas de réponse positive, « il y a toujours un bailleur intéressé », affirme Hervé Gévaudan, président d’Uniti.

Plusieurs produits sont proposés : Habitat et famille, du logement social classique, en collectif ou maisons individuelles ; Standing seniors, pour les personnes âgées ; enfin Habitat campus, pour les étudiants. Active essentiellement dans l’arc méditerranéen, de Montpellier à Toulon, la société s’étend actuellement à d’autres régions : 1e et 2e couronnes d’Ile-de-France, Nord, Rhône, Gironde… Elle a déjà construit 241 logements sociaux et en a en commande 323 pour 2015 et 791 pour 2016.

Maîtrise des coûts
Alors que les promoteurs classiques proposent couramment de la construction en Vefa aux bailleurs sociaux, Uniti met en avant un certain nombre de caractéristiques qui lui permettent de mieux maîtriser ses coûts et donc ses prix de vente. Vendant ses opérations en bloc, elle n’a pas besoin d’un réseau de commercialisateurs ni d’un service d’administration des banques comme les promoteurs classiques et peut donc fonctionner avec une équipe réduite.

Pour la même raison, les banques, rassurées par l’absence de risque commercial, lui octroient des prêts à de bonnes conditions financières. Uniti n’emprunte d’ailleurs que pour le portage du foncier et ne sollicite pas de prêt d’accompagnement, 100% des appels de fonds étant encaissés.

En revanche, pour améliorer ses apports en fonds propres et donc multiplier les opérations, Uniti fait appel au financement participatif, via la plateforme Anaxago, avec laquelle un contrat-cadre de 5 millions d’euros a été conclu ; 1,235 millions d’euros ont été levés en 9 jours auprès de 108 investisseurs pour une opération de 60 logements à L’Isle-sur-la-Sorgue (84), pour le compte du bailleur Vilogia, qui sera livrée en 2017.

Enfin, avantage pour le propriétaire foncier cédant : l’opération étant vouée au logement social, elle bénéficie pour lui d’une exonération de l’impôt sur la plus-value, ce qui permet parfois à Uniti d’emporter l’acquisition devant des « majors » de la promotion.

Concurrence pour le foncier
Car la concurrence pour le foncier est parfois rude. Raison pour laquelle Uniti a décidé d’entrer, le 19 mai, sur le marché libre Euronext. Une introduction en bourse modeste et prudente puisqu’elle n’a levé qu’environ 10 000 euros. Une prudence voulue, pour se laisser le temps d’apprendre comment fonctionnent les marchés financiers. Mais aussi une opération de communication, qui permet à la société de se faire connaître et donc d’être mieux informée des opportunités foncières.

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  1. Je retiens une phrase de cet article: “Enfin, avantage pour le propriétaire foncier cédant : l’opération étant vouée au logement social, elle bénéficie pour lui d’une exonération de l’impôt sur la plus-value, ce qui permet parfois à Uniti d’emporter l’acquisition devant des « majors » de la promotion.”

    Encore une fois, l’avantage fiscal est engrangé par le propriétaire vendeur en sus de plus-values foncières déjà extravagantes au lieu d’aller vers une modération des coûts du logement social.

  2. Rémy,

    sachez que les bailleurs sociaux achètent a des prix inférieurs aux marchés car justement, il y a une exonération de la plus-value pour le vendeur.
    le prix n’est pas le même quand on vend a un bailleur social ou un particulier.

  3. Savez-vous comment il peut être calculé une différence de prix de vente entre un particulier et un bailleur social ? Cela ne négocie-t-il ?

  4. Oui il y a une décote de 30% environ.
    Les loyes des bailleurs sociaux sont plafonnés selon la typologie de locataire visé: PLS pls+ plui (ultra sociale tres petits loyers personne en grande détresse).
    Le prix d’acquisition est en adéquation avec cette typologie, à savoirque le pls concerne 80% de la population francaise.Donc un public extrément large.

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