Loi ALUR : les principales dispositions du projet de loi de Cécile Duflot | Courrier des maires

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Logement, urbanisme 26/06/2013

Loi ALUR : les principales dispositions du projet de loi de Cécile Duflot

par Martine Kis
archi - plan construction - rencontre Žquipes sur chantier © F. Stijepovic

Le projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové prévoit l'obligation du passage des PLU aux PLU intercommunaux. Il met en œuvre l'encadrement des loyers. Son objectif est de rétablir une égalité d'accès au logement et de lutter contre l'étalement urbain.

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C’est une loi « ambitieuse et volontaire » que Cécile Duflot, ministre de l’Egalité des territoires et du Logement, estime avoir présentée au Conseil des ministres du 26 juin 2013. Le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, surnommée Duflot 2 ou Alur, a pour objectif de « réguler, protéger et innover ».

Ambitieuse, certainement : avec 84 articles, qui vont de l’encadrement des loyers au PLU intercommunal, des frais d’agences immobilières à la lutte contre l’étalement urbain, de la garantie universelle des loyers à un statut pour l’habitat participatif… La loi sera mise à l’ordre du jour de la session extraordinaire de septembre. Avec pour ambition de la faire adopter définitivement avant les élections municipales.

Voici les principaux éléments intéressant les collectivités locales.

Encadrement des loyers
Suite au décret d’urgence pris durant l’été 2012 l’encadrement des loyers est précisé. Le nouveau dispositif concerne 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants(1) où se situent des zones tendues caractérisées par un déséquilibre entre l’offre et la demande logements et soumises à la taxe sur les logements vacants. 70% des logements locatifs privés sont concernés. Le préfet de département prendra chaque année un arrêté fixant, pour chaque catégorie de logement et par quartier, les indicateurs de loyer. Selon les estimations, un quart des loyers devraient baisser en région parisienne. Ce dispositif entrera en vigueur lors des renouvellements de bail et de la signature d’un nouveau bail.

Densifier les zones urbaines
Il sera  proposé de faire disparaître la taille minimale de terrain et de faire disparaître le coefficient d’occupation des sols (COS). La subdivision des lots dans les lotissements sera facilitée.

Le droit de préemption sera modernisé et sécurisé. L’exercice du droit de préemption par le préfet sera renforcé dans 197 communes en retard pour la réalisation des logements sociaux. Les intercommunalités pourront se doter d’une zone d’aménagement différé locale où s’appliquera leur droit de préemption.

Arrêter l’artificialisation des sols
Certaines zones ouvertes à l’urbanisation sont surdimensionnées, estime Cécile Duflot. Les zones classées 2AU depuis plus de 9 ans seront reclassées en zones naturelles si elles ne font l’objet d’aucun projet d’aménagement . Pour passer de zone 2AU à 1AU, il faudra une délibération motivée démontrant la nécessité de l’ouverture à l’urbanisation.

Afin de lutter contre le mitage des espaces agricoles et naturels, les communes dépourvues de document d’urbanisme ne pourront plus recourir à une délibération motivée du conseil municipal, afin de limiter le nombre d’exceptions à la règle d’inconstructibilité. Le « pastillage » ou micro-zonage, qui permet aux communes pourvues d’un PLU de délimiter en zone agricole et naturelle des secteurs de taille et de capacité limitée, sera rendu exceptionnel.

Lutter contre l’étalement urbain
L’ensemble des territoires sera doté d’établissements publics fonciers d’Etat et/ou locaux.
Les POS seront supprimés pour encourager le passage au PLU, qui tiennent mieux compte de l’environnement. En l’absence de PLU au 31 décembre 2014, le POS devient caduc et le territoire concerné se voit appliquer le règlement national d’urbanisme.

Plans locaux d’urbanisme intercommunaux
La loi prévoit le transfert automatique de la compétence PLU aux communautés de communes et d’agglomération. Ce point est l’objet d’une « grande conviction » de la part de Cécile Duflot, qui assure avoir le soutien de tout le gouvernement. Selon la ministre, le PLUI « est une chance pour les territoires ruraux » qui économiseront par rapport à la réalisation de plusieurs PLU et pourront se doter de moyens pour exercer cette compétence. « En tant que ministère de l’Egalité des territoires, j’y suis très attachée », affirme-t-elle. Les maires garderont la délivrance des permis de construire.

Garantie universelle des loyers
Afin de protéger les propriétaires contre le risque d’impayés et faciliter l’entrée des locataires dans le logement, un dispositif de garantie universelle des loyers sera mis en place sur l’ensemble du parc privé, meublés compris. Les impayés seront ainsi rapidement pris en charge, avec possibilité pour la GUL de se retourner contre les locataires indélicats. Il est envisagé de remplacer le cautionnement par la GUL. Une agence de la garantie universelle des loyers sera créée. Le dispositif entrera en vigueur au plus tard le 1er janvier 2016.

Lutte contre l’habitat indigne
Les marchands de sommeil, contre lesquels les élus locaux se trouvent fort démunis, ne pourront plus acheter de biens immobiliers s’ils ont été condamnés pour hébergement contraire à la dignité humaine. Ils ne pourront acheter ni en nom propre ni à travers une société.

Amélioration du DALO
La loi prévoit de permettre de proposer aux ménages DALO un logement social en bail glissant, de façon à permettre la sortie du bail glissant au profit du sous-locataire.

Habitat participatif
Un cadre juridique est prévoit que l’habitat participatif pourra prendre la forme de coopérative d’habitants ou de société d’autopromotion. Les bailleurs sociaux pourront être parties prenantes.

Développement de l’habitat léger
Yourte, tipi, roulotte, mobile home, caravane… se développent et sont source de contentieux. Le projet de loi propose de reconnaître que les dispositions d’urbanisme ont vocation à prendre en compte l’ensemble des modes d’habitat installés de façon permanente sur le territoire et de sortir de l’instabilité juridique en considérant l’habitat léger comme un lieu d’habitation permanent entrant dans le droit commun. Les documents d’urbanisme pourront définir des terrains où ces résidences pourront être installées.

Plus de transparence dans le logement social
L’attribution des logements sociaux sera réformée, essentiellement par la constitution d’un dossier unique de la demande, qu’il sera possible de déposer sur internet. L’information sera améliorée avec un droit à l’information portant sur les modalités de dépôt de la demande, sur les données concernant le demandeur et les principales étapes du traitement de la demande.

Enfin, le projet de loi prévoit un retour à la contractualisation entre l’Etat et les partenaires sociaux. Une convention pluriannuelle entre l’Etat et l’UESL fixera la nature et les règles d’utilisation des fonds d’Action logement.

Note 01:

Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse - Retourner au texte

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  1. Celui qui a un bien immobilier qui vaut encore une valeur à intérêt à le vendre pour récupérer son argent. Demain un mobile home pourra être son voisin, ou pire un immeuble peuplé de mauvais voisins. L’immobilier en France n’est plus patrimonial avec la loi Alur. On continue à s’en p^rendre au bien de ceux qui ont travailler pour habiter correctement…

  2. Pourrions nous enfin vivre comme nous le souhaitons ??? Mon rêve est d’acheter un terrain et pouvoir y mettre un Mobile home. Avec les règles d’urbanisme eaux EDF ???

  3. Aujourd’hui des retraites avec 750€ par mois c es la misère
    Si demain comme d autres pays d EUROPE on peut installer un chalet sur un terrain le retraite vendra sa maison achètera le chalet et avec le reste de la vente de sa maison il améliorera l ordinaire
    Nos politiques devraient avoir honte d avoir penser à leurs avantages avant l intérêt du peuple c es scandaleux ils ont mis des millions de gens dans la misère

  4. Bonsoir. Je suis fonctionnaire, 56 ans, j’ai travaillé pendant au mois 15 ans dans les « travaux pénibles ». Grâce à ce magnifique avantage, je peux partir dès maintenant à la retraite MAIS comme je n’ai pas le quota de trimestres, on m’applique 15% de « décote ». Je pars donc avec 730 euros nets par mois !! Formidable ! Pour vivre, 730euros, c’est énorme ! MAIS, la Caisse du Régime Général m’a apporté une excellente nouvelle ! A 62 ans, j’aurai le droit, en plus, par mois, à 68euros « brut » ! Que vais je faire de tout cet argent ? Merci la France, merci les politiques ! Alors, la Loi Alur, elle va peut être me permettre de finir ma vie dans un mobile home.
    Apparemment ça semble en gêner certains, qui préfèreraient qu’on finisse sous les ponts. Là, on nous verrait pas.
    Allez ! Salut

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